【日本買樓】我們終於找到dream home,決定在沖繩購買人生第一個物業!我們會描述貸款經過、成功交易後至搬入新居的準備、搬入新居和不同服務需要注意的陷阱。在日本置業或租樓後可作參考!

撰文:Oki-Family|編輯:RA|圖片來源:Oki-Family

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居日港人分享!在日本買樓差點中了服務小陷阱的經歷

簽下意向書後,中介便聯絡業主,暫時保留物業給我們(業主是日本一間很出名的一戶建發展商)。我們這一家中介,剛剛跟業主談好獨家open house展示,所以,可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們(可見,中介的規模或商譽也有影響)。如果我們找的是其他中介,這些炙手可熱的物業,業主和中介一定不會等銀行審批結果,會先再找其他買家,作兩手準備。

我們當然希望有減價空間,但中介已經給我們心理準備,應該沒有減價空間……因為同區,這一間已經是最便宜的!當然,沒有死錯人,為甚麼比較便宜,下面自有分曉。

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發展商聽到我們也是貸款,態度是比較保留。

發展商把物業在市場放售,很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過,所以交易取消,白白浪費了幾個星期時間。因此,發展商聽到我們也是貸款,態度是比較保留……

他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易!對於貸款戶來說,這個不容易達到。日本的貸款程序一般需要4~6個禮拜,錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序,明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明,發展商才比較放心,才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到,網上預先批核,非常重要!而且費用全免。)

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有了臨時買賣合約,便能夠正式向銀行貸款。

小陷阱一:利率愈低,批核愈困難,貸款失敗了,自己的手續費也泡湯。

一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi,利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資,利率也有不同,自住為最低。我們初初接觸中介的時候,其中一家中介強烈推薦傳統銀行,對於網上銀行一直反對,說批核困難等等。後來才明白,因為這些網上銀行失敗率比較高,而且批核通常比傳統銀行審慎, 而且審批時間長(一般4-6個禮拜才能正式轉帳),作為中介,如果買家貸款失敗了,自己的手續費也會泡湯!

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樓宇用作自住或投資,利率也有不同。

一般需要一至兩個月才能完成的手續,三星期好像有些困難……媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款(但沒有茶飯不思,所以體重仍然上升)。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶,所以網上銀行便收到發展商的壓力,他們自行談妥審批結果發出日和過帳日期的(完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱)!!!

我們奇跡地早了五天便收到正式審批通知,在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約,而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行!

但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期,讓我們有多一些時間搬屋,也希望給Mia 在這間學校完成小學二年班……最重要是不想租房子和供房子重疊太多,雙重費用。但是原來完全不可能,簽下 臨時合約知道完成交易,只有兩、三星期。這兩、三星期之內要完成轉校手續、申請光纖、銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉卒。最後齊心合力,終於在死線前完成搬家。

我們選擇這一間網上銀行除了利率低(不是最低),主要是他們的保險:

如果借款人患了癌症,餘下貸款便不用再付!

如果借款人患了八大疾病,餘下貸款便不用再付!

如果借款人死亡,也不用付餘下的貸款!

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保險金沒有一個定額,是銀行批核給你的基本利率上,加上一點利率作保費。

保險金沒有一個定額,是銀行批核給你的基本利率上,加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%,癌症保險加上0.1%,八大疾病又再加上0.2%(*注意!這些為了加保而後加的%,每一家銀行都不同),最後的貸款利率便是1.1%。

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因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係,所以我們的貸款利率,在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣。

我們好運的是,因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係,所以我們的貸款利率,在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣!!! 我們最後的貸款年利率為 0.77%(浮動),比香港、台灣低很多很多很多很多!貸款的時候可以把房屋以外的使費又放入貸款內,例如中介費用、律師費用,甚至購買家具!

日本房屋貸款購買新築可以不用首期(注意是新房子)。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了4千萬円,你可以購買價值4千萬円的房子 或 自己加上2千萬円購買6千萬円的房子。

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貸款的時候,可以把房屋以外的使費又放入貸款內,例如中介費用、律師費用,甚至購買家具!

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這些便是日本買房子需要預備的費用。

執筆之時:香港樓宇貸款利率大約為2.5%,台灣房貸利率大約為1.44%,我們最後的貸款年利率為0.77%。

樓市會下跌,我們借貸100%,那麼物業便成為負資產?也對。就像車子,第一天,價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資,借款人不還錢,銀行便會成為壞帳,所以審批過程比較嚴格。

但日本房屋貸款性質就像汽車貸款,所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產……

簽約當天,我們人生又邁進新的一步,媽媽要求爸爸一同出席。在香港買賣樓宇,簽約只需要15分鐘便完成(爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業,所以略有經驗)。在日本買賣樓宇,下訂的時候,用了半天講解你的權利……最後簽約的時候,地產代理、發展商、建築師、司法書士、買家十多人同一時間聚首一堂!分別輪流向買家解釋不同條款……被輪一、兩小時……那一刻……爸爸很悶,很想離開!

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講解過程中,爸爸差點睡著。他們真的每一頁為你解釋!

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被這麼多人圍著45分鐘……

但是突然間精神一振!

原來2019年10月1日加消費稅之後,政府推出的過渡措施包括買樓回贈!我們被告知,我們有相等於30多萬円的消費額可以使用。他們有一個網站, 網站有不同的新居商品,小至廚房潔具,大至按摩椅也可以用消費額選購!我們突然間知道這一個消息,本來差不多睡著的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高,但也算合理。一部24/32″電視才1.8萬-2.4萬円左右(大約HK$2,000/NT8,200),不用7萬円(大約HK$5,000多/NT19,000),比「香港」便宜~。

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這個叫次世代住宅的回贈計劃,是政府為新增消費稅的過渡期計劃。先到先得,領完即止!

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計劃內有很多很多不同的產品,價錢也算合理。比市面貴大約10-20% 左右。但這是已出之物,總好過甚麼也沒有~

但是取得消費額的手續是一個噩夢……而且說明先到先得,雖然是政府推出的資助,但如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務!執筆之時,剛剛收到我們寄出的文件……一模一樣的原裝文件,他們說文件不齊全,需要重新申請 (原來發展商給我們的文件有錯…..白白浪費了六個星期)!

日本公司或政府常常推出這些措施,絕對不是方便用家,而是希望大家別要忘記。

一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。

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日本很多回贈計劃門檻非常高, 一不小心,便會失去資格。大家要非常小心閱讀條款!

媽媽做了很多研究,SoftBank 是最便宜。因為它有很多附加服務,如果一併使用,會提供回贈,真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務,所以很容易滿足這些條件。最後發現還要附加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩的地方!

小陷阱二:會有一些奇怪的規矩,要一併使用兩種服務才有回贈,但光纖開通一個月內參加附加服務就會沒了回贈。但職員卻在3星期後「無心」打來問要不要現在馬上加入附加服務。

平常我們不會看細節,但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務,便沒有了回贈優惠!我們當然不會馬上參加。三個星期之後,SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有,要不要現在幫我們馬上加入……媽媽馬上回答說沒有,因為他們的條款上說一個月內參加便沒有回贈,銷售員便馬上回答:「是是,我們只是提醒我們的顧客~」是個屁!

暫時這麼多服務陷阱,SoftBank外判商真的是最「出位」的一家。但是他們真的便宜,如果沒有跌入他們的陷阱!

一切準備就緒,我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是只有非常基本的設備,例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線也沒有。

小陷阱三:發展商報價會貴了不少,例如櫥櫃,發展商比外面報價貴了20萬。

蚊窗,發展商的報價為18萬円,我們覺得很貴,媽媽便上網尋找。最後不用10萬円(連送到沖繩的運費)便找到,代價是需要自己安裝……安裝最後用了爸爸兩、三小時…… (爸爸覺得自己的時薪原來很高!)

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日本大部分建築物料也是跟隨著一個系統,所以網上訂購材料非常方便,不用太過擔心尺寸不符合。

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裝設也算簡單。

電視天線報價6萬円,我們自己上網購買,1萬円便解決了。(不用冒生命危險!)

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建築物內配線完備,後期加裝設備很簡單。

櫥櫃,去Nitori,比發展商報價便宜20萬円!其他東西不用說,當然便宜很多,但需要自己分開購買。購買與否,發展商不會給你壓力,純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價,這一部分非常均真,服務態度值得一讚!

房燈,上網的價錢比實體商店便宜40-50%! 而且安裝非常容易,爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘……

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購買照明器具比我們想像中便宜很多。

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因為發現網上價錢,比實體商店便宜40%! 我們差點不能相信是同一件產品!而且免費送過來沖繩(很多時候沖繩需要附加運費)。

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安裝非常非常簡單,應該說是非常爽!扭上去的那一下,「卡」一聲,爽!

還有一個選擇,大家也沒有想過。你可以選擇電力公司!每一家公司有不同的計劃,沒有一間是真正最便宜,需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段劃一價錢,另外一間在某一些時段特別便宜,但是其他時段又比較貴。網上有不同列表可供參考~

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根據你的生活習慣去選擇電力公司。

花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本,花園鋪上海沙,我們搬入去的時候,已經成為一個小森林……拔草弄到腰酸背痛。

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處理花園一直是我們最頭痛的問題~

當然不會移除。當我們收樓的時候,已經變成一個沙漠綠洲……雜亂無章的一種……我們找尋不同方法,如果叫人幫我們處理,最便宜的也要20-30萬円,再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的,那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多?我們真的不願意付這筆錢。

所以最後在YouTube 做功課,發現人造草皮又美觀又「便宜」,現成品的戶外露台也只是4-5萬円!最後一家人齊心協力,用了兩小時加上十多萬円,便完成了我們的人造花園!還有一個角落用來種植芥蘭、菜心和草莓!(完工後發現計算錯誤,忘了損耗,草皮不夠……沒有辦法覆蓋全個花園……所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福,爸爸馬上拿到了不反對通知書。)

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所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福,爸爸馬上拿到了不反對通知書。 下一篇文章,我會告訴大家是甚麼東西(不是這個小菜田)。

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在沖繩種植芥蘭,2018年因為颱風全部死掉。

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今次成功了!

在附近閒逛,有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下,我們地積剛剛好是鄰居的一半 。頂(靠的意思)!原來我們的屋這麼「便宜」,是因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多……扣除了建築成本,土地兩年溢價大約60~90%……在日本買樓如買車(折舊)的情況下,我們是否應該高興才對?因為這個區升值了。我們分割的另一半,比我們遲賣出,還再高10%左右!但是無論如何,這個是我們能夠負擔,並最滿意的一間,基本上沒有甚麼挑剔。自己住,總比交租好。

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原來我們的屋這麼「便宜」,是因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多……扣除了建築成本,土地兩年溢價大約60~90%……

歷史,總是要不斷重複。第一次搬家,爸爸因急事回了香港,第二次搬,爸爸剛剛出院,不能負重。今次,爸爸在搬家第二天和Mia 去了台灣,剩下婆媳兩人單打獨鬥,場面亂局!幸運地,日本有一些非常可靠貼心的服務,最緊要價錢相宜,幫了大忙!

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即使爸爸不在,搬屋也可以順利完成~ (爸爸的價值下降中……)