年輕一代難以上車就人人皆知,但近期可能是上車好機會。自疫情過後,樓價就一直下滑,有不少任職多年地產代理從業員直指從未看過樓市如此慘淡,他們亦難以開單,到底是甚麼原因令地產業由節節上升變成這麼慘淡呢?

Anthony Sir:
你好!本人是一位地產代理從業員,任職了好幾年,從未試過現在這麼慘淡,已經幾個月沒有開買賣單了,只靠做一些租盤交易賺取微薄佣金過活。其實本人已經很努力,不斷劈價搵筍盤,但是買家總是臨陣退縮甩底,為甚麼呢?有些業主平賣了單位,應該馬上換樓,但是又不願買,又是為甚麼呢?

讀者章先生

問:「買家為甚麼想買樓,現在又不買?」答:「愈劈價、愈不敢買。」別說甚麼剛性需求了,跌市是沒有剛性需求的。
幾年前筆者寫過相關文章,那時候有親人抽新居屋,是青衣的綠悠雅苑,在居屋推出前,市場說社會有很大的剛性需求。

到揀樓的時候,樓價下跌,剛性需求忽然消失,超過一半中籤者甩底,惟筆者親人最後也能順利買到樓,現在其居屋價格已升值逾倍了。

買樓想物業升值

每個人買樓都想自己的物業升值。那怕是自己住,見到物業跌價會很難受。除非閣下是資深投資者,心理質素夠強大;否則一定會很難受。
地產經紀幫買家劈到價,以為這樣就可以促成交易?太天真了。這只會在正常市況、甚至升市的時候發生。

地產代理 劈價
(圖片來源:《香港愛情故事》劇照)

代理不斷向媒體發放負面消息,筆者問過一些相熟的代理高層,為甚麼要這麼選擇性報料?他們說,希望業主看到會怕、會劈價,這樣就更易促成交易。
然而,事實證明是錯的,而跌市剛好相反。
讀者試試換位思考,如果闊下是買家,預期樓價繼續下跌,遲買會更便宜,為甚麼現在去買呢?自住可以租樓或等上公屋,買甚麼樓?有錢不如去旅行。
問:「賣家為甚麼賣了樓之後又不買?」答:「如果買樓會蝕錢,為甚麼還要買?」
首先是信心問題。有認識一些朋友,1997年時輸得很慘,從此不敢買樓嗎?跌了幾十年,上一代已蝕到入骨,見過鬼,還不怕黑?

現在代理盲目劈價,開價離譜,甚至要業主蝕賣,業主還有信心買嗎?
其次,是實際問題:蝕了錢,哪有本錢?
近年「林鄭Plan」、「波叔Plan」,很多人買樓「上車」也用高成數按揭,只付了一成至兩成首期。
地產經紀盲目劈價,劈到業主要蝕一成至兩成,換句話說,賣樓後,首期都沒有了,怎麼幫你買?只有幫業主賺到錢,他才會感激你。
隨業主賣不到樓,失去信心,隨時新樓不斷消耗首置人名,很快新樓市場都面臨死局。
小業主心理質素夠,大不了先封盤收租;但代理呢?沒有二手、一手盤,難道靠租盤可以養起幾萬個代理嗎?
可以預期,未來代理行業將會進入冰河時期,但讀者也不用絕望,只要不再盲目劈價、不再盲目報負面消息唱淡,本港樓巿還有生機。

地產代理 劈價
(圖片來源:《地產仔》劇照)

圖片來源:《香港愛情故事》劇照、《地產仔》劇照