移民海外要考慮眾多問題,其中最令人頭痛的,就是應該怎樣處理香港的物業。到底應該趁移民前將物業出售,還是留作收租之用呢?

撰文:Maggie (原文刊於《新假期》雜誌1100期)|圖片來源:阿豬、いらすとや、unsplash|資料授權:阿豬移民日記

移民買樓|出售香港層樓 VS 放租創造被動收入? 金融界港人分享移民前賣樓考量

在金融界工作,並且打算移民加拿大的港人阿豬,便分享了移民時處理物業的思考過程和個人經驗。

阿豬兩年前在香港買了層樓,並花了大量的時間和金錢來裝修。但由於打算移民加拿大,要決定到底如何處理物業。
阿豬兩年前在香港買了層樓,並花了大量的時間和金錢來裝修。但由於打算移民加拿大,要決定到底如何處理物業。

2大要素決定應否移民前賣樓

1. 稅務

有些人認為應該先把香港的物業放售,以避免移民後才賣樓要繳付的資產增值稅。以阿豬的例子來說,假如他下年要移民到加拿大,他會先做物業估價;而將來要繳付的資產增值稅,就是賣樓的價錢減去移民之前的物業估價,跟真實在香港幾年前買樓的價錢沒有關係。因應這個情況,以下有三個方案做比較:

方案一|移民5年後才賣樓

移民5年後才賣樓,假設樓價已上升了二百萬,這二百萬便要交資產增值稅。
假設5年後的收入:樓價上升了二百萬
繳交資產增值稅:Yes

方案二|移民前先賣樓

移民前先賣樓,然後將賣樓收入用作投資,例如買股票、債券等。假設5年後的投資回報是二百萬,雖然省下了因賣樓而產生的資產增值稅,但以賣樓收入用作投資所賺取的金額,仍要繳交相同的稅項。
假設5年後的收入:賣樓收入用作投資 → 賺取二百萬
繳交資產增值稅:Yes

方案三|以樓換樓

首兩個方案都要交稅,除非是選擇方案三以樓換樓,也就是賣掉香港的物業後,立即在加拿大買樓自住。但是阿豬不會選擇這個方案,因為要用一、兩年時間熟習新環境,再看看是否適合自己才決定買樓,是十分重要的。
假設5年後的收入:沒有
繳交資產增值稅:No

移民買樓|出售香港層樓 VS 放租創造被動收入? 金融界港人分享移民前賣樓考量

2. 樓市預期收益(Expected Return)

因為不能準確預測樓市到底會升或跌,所以透過分析不同樓市的結果,以及發生的機會率,便能大概計算樓市預期收益。最後可根據計算得出的預計回報,再決定是否值得投資。

移民買樓|出售香港層樓 VS 放租創造被動收入? 金融界港人分享移民前賣樓考量

阿豬認為由於QE(量化寬鬆 Quantitative Easing)無限印錢,以及香港的樓宇不多,樓價上升的機會較大。另外,即使樓價下跌,除非香港有甚麼大事發生,否則香港大部分買家都會趁樓價稍為下跌就入手,因此,預計樓價跌幅沒有升幅大。此外,阿豬亦預留尾部風險(Tail Risk)的機率,即是一些很少機會發生,但會招致巨大損失的罕有風險,例如突然修改法例,或者主要推高香港樓價的國內投資者不再投資,香港樓市便會有機會出現顯著的跌幅。

最後決定

除了香港樓市,還有其他的投資機會。考慮到尾部風險所帶來的影響,阿豬決定移民前,先將香港的物業出售。

阿豬tips:最重要留意尾部風險

以阿豬為例,因為香港的樓層是非常大的投資,資產淨值已經佔了身家的三分之一;如果不幸地樓市真的大跌,加上按揭槓桿,資產淨值隨時有機會跌一半。這樣會對投資組合造成非常大的影響,亦都會影響到將來的家庭計劃。因此,考慮尾部風險,比考慮只佔少數的預計回報重要。

圖片來源: Hugo Sousa@Unsplash
圖片來源: Hugo [email protected]

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